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金地正在产业上下一盘大棋

曾为房地产第一军团“招保万金”中的一员,在同行们还在追逐规模的时代,金地却蓦然转身,将许多精力放在了持有型物业之上,做起了产业。

在龙头房企中,金地非常高调,举集团之力做产业,并逐渐摸索出了自己的一套“金地模式”,实现异地复制。

金地集团董事长凌克也有个愿景,未来逐步完成有潜力城市群的全覆盖,甚至所有县级以上的城市都会是产业全覆盖。

在今年上半年克而瑞排行榜里,金地以1625亿销售重回前十,稳健模式的韧性和优势凸显。

华尔街见闻近期与金地多位人士交流后亦发现,与其他房企做产业园不同,金地跳出了住宅开发的框架,用产业的思维来做产业地产。这也让金地在房企纷纷转型,寻路“第二曲线”的当下,有了更多的想象。

重仓产业

近期,华尔街见闻在新落成的深圳金地威新中心与金地的多位人士进行了场交流。作为金地威新软件科技园三期项目,该项目将会是深圳写字楼市场最近1-3年入市最大规模的项目。

这也是金地的第一个产业园。金地正式切入产业园,正是在2012年获得深圳威新软件科技园项目之后。金地威新产业公司名字中的“威新”二字也来源于此,该公司是金地商置旗下专注于产业园开发运营的综合平台,正式成立于2016年。

此后金地在产业上前行步伐很快。有业内人士指出,从拿地到园区成熟,理想状态下产业园区要3-4年的时间,这也意味着要规模扩大、异地复制会是个长周期的事情。

金地则在自己布局的首批产业地产上走了条捷径。从位于深圳南山的威新产业园,到上海第一批产业园项目,金地主要是在二级市场上以股权并购的形式收来的,大大节约了自己的前期建设时间。

以深圳金地威新产业园为例,在被金地收入囊中前,该园区曾承载过软件、手机制造等为主的产业。在更名金地威新后,发展的重点则是芯片跟人工智能。

截至目前,园区内集中了5家世界500强、16家上市公司,包括英特尔、大疆、歌尔股份、总装厂伟创力和元器件供应商安富利等全球知名企业、独角兽,形成了互有层次的产业链条。该园区目前入驻企业上市的市值已达到8000亿美元,这在整个深圳产业园项目都难得一见。

而在深圳威新产业园之后,上海金地威新闵行科创园项目也取得了不错的成果,成为金地威新打造的极具标杆性的“网红”园区,也是各级政府频繁打卡参观的项目。

通过一个个初期的项目,金地威新在产业运营上的成果得到了多地政府的认可,产业园区也随即在青岛、杭州等城市开枝散叶。

截至今年6月,金地威新已布局国内外17座城市,开发产业类项目共36个,管理面积逾420万平方米。与去年初的200多万平米相比,金地威新的管理面积已经翻了一倍。

“如果从持有物业的面积来看的话,金地持有的产业园在中国上市房企公司中已是前10的水平”,金地商置商业管理公司写字楼部副总经理张伟对华尔街见闻表示,虽然金地的持有资产包含多元化的业态,但在未来几年,产业将是金地重点发力的板块。

在通用型产业园和主题产业园两种园区形式的基础上,金地威新已形成生产类、研发类、复合类、旧改文创类四种产品业态。

金地威新产业研究院助理院长高晓伟则对华尔街见闻表示,金地威新在产业园上切入了多个赛道,有通用型厂房,也有写字楼形态的研发办公,还有城市文化类的旧厂改造,与其他同行做产业园区形成了明显区别。

真产业逻辑

主题产业园是金地的主要竞争力所在。凌克有一个愿景,那就是产业地产能做到有孵化一家公司或者一个产业的能力,在他看来,这是产业地产的终极能力。

具体来说,金地希望通过产业投资,培育“独角兽”企业,形成高科技产业集群,以呼应城市产业升级的需要,最终形成“科技投资、企业孵化、园区建设,一体化协同发展” 的产业模式。这也使得金地的产业地产逐渐自成一派。

“这种模式比较创新,可以叫金地模式”,高晓伟解释称,有别于凯德模式重资本运作,金地的模式更加融合,按照产业资本的逻辑走。

不过打造主题产业园区并非易事,高晓伟解释称,这意味着房企要对入驻企业做出筛选,对专业要求也更高。因此,过往主题产业园的主要玩家是国资为主。

为了获取这种能力,金地威新拓展了产业投资发展、轻资产管理、产业综合研究、产业园区开发运营等四大类业务,涵盖了“投-孵-研-管-退”的全产业链的价值闭环。

当前,金地集团已联合Amino Capital(丰元创投)、Mission Bay CapitalIII(元禾谷风)、Oriza VenturesII(清源创投)等多家全球顶级基金公司成立金地创投基金,聚焦产业前沿项目进行战略投资。涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

在具体投资领域上,金地威新聚焦人工智能与生命科学两大产业,这也是凌克认为有广阔的发展前景的产业。

运营周期决定了,要想做好产业园区就需要以长期产业的思维来做,金地威新走的既是投资者又是招商人的“金地模式”,要管的也更宽了。

目前,金地已投资了包括Angarus免疫癌症药开发、睿思芯科、英诺赛科、达闼科技等在内涉及前述两大产业的企业。其中许多企业经过金地孵化器的“投资驱动+场景孵化”运营模式后,被培育成独角兽企业,随后入驻到金地威新的产业园。

不过有别于一般的股权投资人,金地在投资这些企业的时候,寻求更好了解这些企业的需求,为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务。

这也要求金地对产业有研究的能力。以至于金地集团助理总裁、金地威新总经理张晋元也得去生命科学、人工智能的论坛上学习,对企业早期投资管控有认识。

高晓伟则表示,金地威新不仅是从地产的角度去投资,还要对产业定位、空间规划、开发建设、招商引资、运营服务等环节进行全链条的产业管理,以实现产业的内生增值。这也是金地威新的核心竞争力。

而在闭环的最后一环,针对不同的产业形态,金地威新也形成私募基金、公募REITs、IPO以及大宗股权交易四大退出模式。

与基金公司的合作也能缓解金地自身的资金压力。以金地目前不到5%的资金成本来算,金地在上海几个产业项目成熟期年EBITDA率(息税折旧摊销前利润除以总投资)可以到8%左右,有着不小的盈利空间。

“通过管理、运营、开发形成我们自己资产的价值,这个过程中也实现对整个片区城市价值的更新。” 高晓伟说。

不过目前产业园给金地带来的现金流仍是微不足道的。金地商置的年报显示,截至2020年末,产业园区业务租金为3.53亿元,较2019年末的2.85亿元增长24%。

高晓伟表示,金地威新的未来战略之一,是要做大产业园区运营管理的规模,实现轻重并举。

在凌克的构思里,产城融合将是金地一个非常重要的增长极。在他心中,金地不仅要成为综合型的城市服务提供商,还要成为产城融合的新城区发展商。

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